недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Коммерческая

Кермен Мастиев: «Критическая точка пешей доступности офиса — 14 минут»

2 706
Кермен Мастиев: «Критическая точка пешей доступности офиса — 14 минут»
Почему на рынке офисов ситуация не в пользу покупателя, сколько квадратных метров съедает офисный рынок в год, какие компании через пару лет добавят спрос на офисный рынок, рассказывает Циан.Журналу Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости компании MR Group.
Краткое содержание интервью:

— В период пандемии вакансия на офисном рынке столицы выросла всего до 12–13%;

— У западных компаний долгосрочные контракты, они не могут просто встать и уйти: за это им грозят серьезные штрафы;

— Даже если все западные игроки уйдут с нашего рынка, 13% офисных площадей, которые они занимают, —это не рекордная вакансия, 10–15% считается рабочей вакансией рынка;

— Есть риски, что начнет сжиматься российский бизнес, и это может повлиять на офисный рынок в значительно большей степени, чем уход западных компаний;

— «Москва-Сити» является одним из субрынков, где самая высокая концентрация западных компаний. Конкурировать с ним может разве район станции метро «Белорусская», где расположена «Белая площадь»;

— До 2017 года около 80% розничных покупателей были инвесторами, потом тренды стали меняться, выросло число клиентов, покупающих офисы для своей компании или для себя. Теперь соотношение «инвесторы/пользователи»: 50 на 50.

«На сегодняшний день офисный рынок является дефицитным»

— Как сказались на офисном рынке геополитические события, произошедшие весной этого года? Заметили ли вы отток арендаторов? 

— К пандемийному периоду мы подошли с рекордно низкой вакансией — 5–7%. И в период пандемии, несмотря на крики: «Все кончено, город будет стоять с пустыми офисными зданиями!», вакансия на офисном рынке столицы выросла всего до 12–13%, что является средним показателем для рынка. Для примера, в 2014–2015 годах вакансия на офисном рынке составляла 25%. Мы прошли период пандемии, и вакансия снизилась до 6–7%. 

Нужно отметить, что в течение последних нескольких лет новые офисные комплексы не вводились. Поглощение площадей на офисном рынке по разным оценкам составляет от 1,4 до 1,7 млн кв. м, сейчас рынок дефицитный. После 24 февраля были большие опасения: сейчас убегут все западные компании, бизнес будет испытывать сложности, начнутся сокращения, офисы опустеют. 

Однако по прогнозам профессионального сообщества к концу 2022 года мы получим вакансию в 12–14%. 

Действительно, часть западных компаний ушла с рынка, но часть стала российским бизнесом. У западных компаний долгосрочные контракты, они не могут просто встать и уйти: за это им грозят серьезные штрафы. Многие офисы западных компаний продолжают работать. 

Вместе с тем на рынке появляются новые форматы. Так, например, компания MR Group сегодня занимает офис размером в два раза меньше, чем обычно. И это не потому, что мы, как можно было подумать, сократили количество персонала. 

Наоборот, мы только наращиваем число сотрудников. Мы перешли на гибридный формат работы. У нас flex-office, бронирование рабочих мест, мы более эффективно используем пространство. Скорее именно эти вещи оказывают большее влияние на рынок, чем события 24 февраля.

На рынке офисов ситуация не в пользу покупателя: в Москве строится всего пять–шесть небольших бизнес-центров, и площади в них уже наполовину проданы. Ввод новых комплексов очень ограничен, практически до 2026 года ничего крупного появляться на офисном рынке не будет. 

Ежегодный ввод офисов не будет превышать 500 тыс. кв. м. На рынке будет низкое предложение и умеренный спрос, который будет в основном связан с переездом компаний в более эффективные пространства. 

В «Москва-Сити» западные компании занимают 12–13% общего объема офисов. Даже если все они в один момент встанут и выйдут, это добавит на офисный рынок 12% вакансии, которую он съест в течение года-двух. Сегодня в «Москва-Сити» вакансия стремится к нулю — как на рынке продажи, так и на рынке аренды.

В прошлые годы при вакансии 3–5% ставки аренды должны были бы расти. Исходя из истории и статистики получаем сдержанный оптимизм: офисный рынок большой, поглощение площадей идет, если новые квадратные метры перестают поступать на рынок, он становится дефицитным, что приводит к повышенному спросу и росту стоимости. Это произойдет не сегодня, но в ближайшие два года.

«Офисы, освобождаемые западными компаниями, займут их российские конкуренты»

— Недавно аналитики подсчитали, что после ухода с рынка западных арендаторов освободится 950 тыс. кв. м. Арендаторы понесут убытки в размере 25–30 млрд рублей. Согласны ли вы с этими цифрами? Верите в резкий уход с рынка западных арендаторов?

— Не верю: контракты заключались не одномоментно, в течение какого–то времени. К тому же, как обычно, дьявол в деталях: где размещались эти компании? Офисный рынок Москвы огромен: в одних субрынках офисного сегмента концентрация западных компаний действительно достигает 10–15%, в других намного ниже. 

«Москва-Сити» является одним из субрынков, где самая высокая концентрация западных компаний. Конкурировать с ним может разве что район станции метро «Белорусская», где расположена «Белая площадь».

Не нужно забывать, что в «Москва-Сити» есть еще один большой потребитель офисных площадей — это министерства и ведомства. Поэтому площади, освобождаемые западными компаниями, вероятно, займут их российские конкуренты либо государственные компании. 

Даже если все западные компании встанут и уйдут с нашего рынка, 13% офисных площадей, которые они занимают, — это не рекордная вакансия. Напомню, что 10–15% считаются рабочей вакансией рынка. 

Есть риски, что начнет сжиматься российский бизнес, и вот это может повлиять на офисный рынок в значительно большей степени, чем уход западных компаний. Однако пока еще рано что-то прогнозировать: для рынка коммерческой недвижимости квартал или два — это не тот срок, в течение которого можно говорить об изменениях. 

Конечно, фраза о том, что освободится 1 млн кв. м — очень яркая, нравится читателям. Но напротив этой цифры должна стоять другая: а сколько «квадратов» поглощено, а сколько введено или будет введено? И тогда мы увидим и вакансию, и баланс предложения и спроса (либо его отсутствие).

— Вы сказали, что российский бизнес может начать сжиматься. Это тоже приведет к росту вакансии на офисном рынке? 

— Бизнес сегодня переживает непростые времена, однако в то же время появляются новые компании, параллельный импорт, импортозамещение. Я недавно беседовал с одним из ведущих брокеров по складской недвижимости, мы обсуждали форматы производственно-складской недвижимости. 

Сегодня существует колоссальный, взрывной спрос на форматы площадью 3, 5, 8 тыс. кв. м для организации производств и небольших складов. Это новые бизнесы, которые формируются в новых условиях. Через год-полтора они добавят спрос и на офисный рынок. 

— Консультанты отмечают, что сегодня, как это обычно бывает во время кризиса, компании переезжают из офисов класса А в класс В.

— И да, и нет. Кто-то переезжает из класса А в класс В, а кто-то из класса В площадью 2 тыс. кв. м во флекс-офис класса А на 1 тыс. кв. м. Бизнес всегда идет по пути наименьших затрат. Рынок очень сегментирован. Ставка аренды в одном бизнес-центре может быть, условно, 30 тыс. рублей за кв. м в год, а в бизнес-центре через дорогу — 45 тыс. рублей, а еще через перекресток — 25 тыс. 

Ставки аренды в «Москва-Сити» процентов на 20 больше, чем в любом другом бизнес-центре в округе. Концентрация уровня спроса в определенном деловом районе позволяет поддерживать уровень арендных ставок и дефицит рынка.

«Цена в офисном комплексе всегда поднимается с ростом этажей»

— Как в MR Group со ставками аренды?

— Наша компания только выходит на рынок аренды. Сейчас у нас в реализации находится один объект. Это самое большое полностью офисное здание (не МФК), которое сейчас строится в России, — комплекс iCITY в «Москва-Сити» общей площадью 230 тыс. кв. м. В нем мы продаем как небольшие офисы, так и целые этажи — лоты площадью от 200 кв. м до 50 тыс. кв. м. 

Когда мы начинали продажи в iCITY, это было 1 год 9 месяцев назад, стоимость составляла 260 тыс. рублей за кв. м. В последней нашей сделке цена квадратного метра была уже 470 тыс. рублей. Вместе с ростом этажей (а сейчас мы строим 13-й этаж из 60) растет и цена квадратного метра. 

Проект iCITY является уникальным. Во-первых, это полностью офисный объект. Во-вторых, комплекс отлично вписан в очень сложную транспортную схему. 

В первый раз в российском объекте (а возможно, и в европейском) есть выезд из паркинга сразу на эстакаду ТТК на высоте 15 м. 

Много площади в проекте отдано под озеленение, есть большой объем ритейла и сервисов для офисных сотрудников. Это наш флагманский проект, а на подходе есть еще один. И там, где локация не позволяет продавать офисы с нужным нам темпом, мы будем какие-то башни сдавать в аренду, а какие-то продавать в розницу. 

— Планируете еще повышать цены?

— Как я уже сказал, цена в офисном комплексе всегда поднимается с ростом этажей, с повышением готовности объекта. Мы ожидаем, что финальные цены в iCITY будут на уровне 600–700 тыс. рублей за кв. м. Такова стоимость офисов в не очень новых комплексах «Москва-Сити», построенных в нулевые годы. Конечно, многое зависит от размера этажа, размера блока: маленькие — подороже, большие — подешевле. 

Темпы продаж на нашем проекте несколько опережали темпы стройки. Однако таким образом мы накопили «жирок», и спокойно провели непростой второй квартал. 

В третьем квартале сделки уже возобновились и, что интересно, среди наших клиентов в основном региональные покупатели.

— Кто же сегодня покупает офисы? Какая доля инвесторов в проекте?

— До 2017 года около 80% розничных покупателей были инвесторами, потом тренды стали меняться, выросло число клиентов, покупающих офисы для своей компании или для себя. Теперь соотношение «инвесторы/пользователи» — 50 на 50, и нас это радует. 

Дело в том, что ранее, когда 80% площадей покупали инвесторы, у них через некоторое время возникали сложности, когда много владельцев маленьких офисов выходило на рынок и пыталось сдать свои площади в аренду. 

Среди наших покупателей много региональных клиентов, их доля около 40% (а на проекте продано уже 30 тыс. кв. м). Это в том числе и небольшие компании, которые выходят на московский рынок. А у кого-то уже есть офисы в Москве, и они хотят переехать в новый объект. Так, например, среди наших покупателей есть компании из Брянска, Краснодара, Владивостока и даже из Узбекистана. 

Инвестиции в офисы стабильны, при грамотном подходе они дают около 10% годовых. Это спокойный, менее рисковый, более долгосрочный инструмент. Когда вы вкладываете в новое офисное здание, которое проживет еще 30–40 лет и первые 10 лет будет увеличивать свою капитализацию, стоимость объекта будет расти, это интересно.

Полностью интервью с керменом мастиевым смотрите на нашем Youtube-канале:

— Многим потенциальным покупателям интересно, помогаете ли вы своим клиентам с управлением, берете ли на себя какие-то риски, оказываете какие-то услуги?

— Мы знаем, что  ряд компаний предлагает такие услуги покупателям. Обычно их предоставляют, если есть сложности с продажей. Пока мы таковых не испытываем. Конечно, мы консультируем всех наших покупателей, рассказываем, во сколько обойдется ремонт, можем рекомендовать какие-то компании, которые помогут сделать ремонт (это важно для региональных покупателей), рассказываем, как сдать офис в аренду, обсуждаем с ними цифры по аренде. 

Однако мы не решаем за покупателя, что ему делать с объектом. Есть хорошая стратегия, когда человек приобретает офис на этапе строительства, затем сдает в аренду, а через три года продает. Вероятно, это самый эффективный подход, дающий максимальную капитализацию. 

— Вы говорите, что на офисном рынке снизился спрос, полноценное восстановление которого будет идти в течение одного года — двух лет, и в то же время начинаете новые объекты.

— Есть средний темп реализации строящегося объекта на московском рынке. Его стараются выдерживать все девелоперские компании. В одном объекте может продаваться от 10 до 20 тыс. кв. м в год. Сейчас на офисном рынке Москвы пять основных объектов, включая наш. Средний темп реализации нашего проекта — 20 тыс. кв. м за последний год. Такими темпами эти пять проектов будут проданы за три года. Такое же количество новых проектов за это время на рынок поставлено не будет. 

Рынок продажи офисов способен поглотить от 75 до 100 тыс. кв. м в год (без учета небольших проектов, которые строятся где-то за пределами ТТК). Нужно как-то восполнять это. Каждый офисный проект строится 2–3 года. Соответственно, можно планировать новое строительство.

Мы очень аккуратно относимся к расположению офисных объектов. Бизнес-центры весьма чувствительны к локации — гораздо больше, чем жилье. Можно построить ЖК в 15 или 20 минутах ходьбы от метро, и он будет пользоваться спросом. 

Для офисного комплекса комфортная пешая доступность от метро — это 12 минут, и ее превышение ведет к трудностям, а часто и к провалу продаж. Критическая точка пешей доступности офиса — 14 минут. Мы стараемся, чтобы объект был рядом с метро. 

Кроме того, вместе с консультантами мы выверяем объем, планировочные решения. Например, по iCITY мы выверяли планировки полгода. Получилось очень хорошо.

— Расскажите о ваших новых проектах.

— Наши новые проекты — это высококачественные здания, расположенные в хороших местах, рядом с метро. До сих пор к работе над ними нам удается привлекать западных архитекторов. Западные архбюро продолжают с нами сотрудничать, создают и ведут архнадзор. Это добавляет офисам и красивой необычной архитектуры, и новых решений, и в целом работает на развитие нашего рынка.

— Каков ваш прогноз на развитие офисного рынка в течение ближайших трех лет?

— На сегодняшний день даже консалтинговые компании в своих прогнозах не шагают на три года. Офисный рынок чувствителен к экономической нестабильности, колебаниям курса. Давайте дождемся хотя бы результатов года, подведем итоги. 

Я думаю, что 2023-й год будет лучше, чем 2022-й. Надеюсь, что офисный рынок будет оставаться стабильным с точки зрения спроса и предложения. Грандиозного количества новых метров, поставляющихся на рынок, у нас нет. Зато есть определенное количество арендаторов, которые любят перемещаться в новые здания. Офисный рынок все время в движении, и это движение поможет ему сохраниться.

Подписывайтесь на Циан CRE в Telegram

Сейчас обсуждают
Аноним
6 февраля 2023
редакцияeditorial@cian.ru