Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяПомощник по недвижимости

Продажа квартиры: составьте план, чтобы ничего не упустить

1 217
Продажа квартиры: составьте план, чтобы ничего не упустить
В длинном списке обязательных к исполнению дел, которые сопровождают любую продажу квартиры, легко запутаться. Циан.Журнал составил четкую инструкцию о том, как ни о чем не забыть и что учесть, чтобы обошлось без потерь времени и денег.

Опытные риелторы рекомендуют завести специальный блокнот и записывать в него как обязательные процедуры, так и идеи, возникающие по ходу дела. Блокнот может быть простым бумажным или электронным. Также не будет лишним календарь с напоминаниями — уследить за всем без специального будильника будет сложновато. А Циан.Журнал поможет с составлением самого плана.

Как продать квартиру самостоятельно 

С чего начать

1. Составьте план, чтобы ничего не упустить

2. Что есть что на рынке недвижимости

3. Какие бывают сделки

4. Выбираем идеальный момент для продажи

5. Срок владения: как и зачем считать

6. Точно продажа? Или лучше сдать в аренду?

  • Примите решение

7. Правильно оцените свою квартиру — попробуйте Циан.Оценку

8. Будьте осторожны: частые ошибки и риски

9. Внимание: на это придется потратиться

10. Подумайте, нужен ли риелтор. Поможем подобрать подходящего

  • Подготовьтесь к сделке

11. Какие могут быть сложности

12. Решите, делать ли ремонт

13. Подготовьте квартиру к фото- и видеосъемке и сделайте продающие фото и видео для объявления

14. Соберите документы

15. Изучите, когда и как выписаться из квартиры

  • Найдите покупателя

16. Разместите объявление на Циан

17. Общайтесь с покупателем правильно — делимся секретами

18. Подготовьте квартиру к просмотрам

19. Покажите квартиру так, чтобы ее захотелось купить

20. Торгуйтесь как опытный риелтор

21. Никто не звонит? Рассказываем, что делать

  • Проведите сделку без проблем

22. Этапы сделки по порядку

23. Все-все документы для сделки

24. Какой способ расчетов подойдет

25. А может, всё провести онлайн? Попробуйте Циан.Сделку

26. Что делать, если что-то пошло не так

  • Не забудьте после продажи

27. Правильно передать квартиру покупателю

28. Вовремя заплатить налоги

Готовимся к продаже

1. Изучите рынок, чтобы понять свои возможности

— Осмотрите конкурентное окружение: какие варианты продаются вокруг вашей квартиры, чем они лучше и чем хуже, сколько стоят. Помимо очевидных параметров (количество комнат, метраж, ремонт), обращайте внимание на год постройки дома, этаж (первый и последний обычно дешевле) и условия сделки (прямая продажа является преимуществом, поскольку не предполагает ожиданий и согласований — квартира уже готова). В помощь — база Циан.

— За сколько можно продать свою квартиру (в помощь — статья об оценке и бесплатный сервис Циан.Оценка).

— Оцените экономические реалии: так, в начале весны 2022 года цены были на пике, а затем начали снижаться (в итоге выиграли те, кто успел продать квартиру в марте). Будьте в курсе новостей и аналитических исследований.

— Продумайте, что и как быстро вы планируете сделать с полученными деньгами?

2. Оцените готовность своей квартиры к продаже

— Все ли в порядке с документами? Найдите документы: правоподтверждающие (свидетельство о регистрации права — оно должно быть, если вы получили право собственности на квартиру до 15 июля 2016 года, позже используется выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарственная, завещание); проверьте паспорта всех собственников на действительность. Весь список — здесь.

— Есть ли куда прописать детей (а если они являются еще и собственниками — так бывает, если при покупке был использован маткапитал, есть ли возможность выделить им доли в новом жилье)?

— Кто является собственником квартиры и все ли они согласны на продажу? Если кто-то из собственников не может участвовать в процессе лично (например, находится за границей), надо оформить доверенность.

— Если квартира приобреталась в браке, то вне зависимости от того, кто оплачивал покупку, необходимо заручиться согласием супруга/супруги.

— Не придется ли вам уплачивать большой налог после продажи (так бывает, если вы владели квартирой меньше определенного срока; подробности — тут).

— Какие меры предпринять, если квартира находится в ипотеке? В первую очередь надо согласовать возможность продажи с банком.

— Не было ли в квартире перепланировки, а если была, то узаконена ли она? Выяснить это можно в БТИ.

— Узнайте, какие еще могут быть обременения на квартире.

— Нет ли смысла сделать минимальный косметический ремонт, чтобы квартира приобрела более презентабельный вид? Определитесь, планируете ли вы оставлять какую-то мебель и технику?

3. Решите, собираетесь ли вы нанимать риелтора или будете справляться самостоятельно?

Советы, как найти риелтора, а тут — сколько стоят его услуги

Обратите внимание, какие ошибки допускают собственники, и не попадайтесь в те же ловушки.

Выводим квартиру на рынок

1. Определитесь с удобными часами для показа квартиры. Иногда удобнее заранее выделить (и согласовать с жителями квартиры — арендаторами или семьей) несколько временных интервалов и назначать просмотры в эти часы, приглашая по очереди нескольких потенциальных покупателей.

2. Опубликуйте объявление (самостоятельно или с помощью риелтора). Укажите в нем самую важную информацию и придайте немного индивидуальности. Добавьте фотографии.

3. Разработайте сценарий показа квартиры: куда поведете потенциальных покупателей, о чем будете рассказывать, а о чем — нет. Перед каждым просмотром готовьтесь к встрече.

4. Если сотрудничаете с риелтором, сделайте пробный прозвон (с чужого номера), чтобы оценить качество работы агента: к сожалению, иногда попадаются недобросовестные помощники, которые пытаются халтурить или обманывать клиентов.

Другие советы о том, как не попасться в мошенническую схему при продаже квартиры, ищите здесь и здесь.

5. Параллельно пора выписывать из квартиры всех зарегистрированных (процесс занимает до двух недель).

6. Если продажа ведется для одновременной покупки другой недвижимости и при этом нужна ипотека, самое время выяснить свои перспективы в банке и получить предварительное одобрение.

В случае нотариальной сделки необходимо заранее записаться на прием.

Готовимся к сделке

Когда покупатель найден, наступает черед проверок документов.

— Если предстоит ипотечная сделка, то важно как можно раньше подать заявку в БТИ на получение дополнительных справок: технического паспорта с поэтажным планом и экспликацией. Срок оформления этих документов составляет месяц (можно и быстрее, но за отдельную плату).

— Ознакомьтесь со списком рисков для продавца (и не занижайте стоимость в договоре!).

— Убедитесь, что за квартирой не числится долгов по оплате ЖКУ (в том числе за капремонт: эта графа не всегда есть в платежках). Это можно сделать в МФЦ (там же надо будет получить единый жилищный документ), а также в Мосэнергосбыте и МГТС (на горячих линиях).

— Получите справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. В большинстве случаев предварительной записи для этого не требуется.

— Получите все остальные необходимые документы: выписки из лицевых счетов, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги.

— Составьте план договора купли-продажи. Тут — список самых важных параметров (не забудьте честно указать серьезные недостатки).

А здесь — все шаблоны договоров, которые могут пригодиться (в том числе договор с риелтором и акт приема-передачи квартиры).

— Если планируете заключить онлайн-сделку, заранее выпустите электронную подпись. Изучите все подводные камни.

Выход на сделку

1. Для удобства при использовании банковских сервисов можно заказать кабинет в отделении банка, где будет проводиться сделка. О том, как обычно происходит само мероприятие, можно прочитать здесь.

2. Риелторы рекомендуют заранее составить карту сделки и прописать в ней все обязательные документы (особенно это актуально при цепочке сделок). Карта поможет не растеряться в довольно волнительной обстановке.

3. При электронной регистрации через сервис Циан.Сделка вашему риелтору предстоит заполнить заявку заранее.

О чем не забыть после сделки

1. После того как переход права собственности зарегистрирован, все формальности улажены, а деньги получены, не забудьте вовремя съехать из квартиры. Для этого надо заранее заказать услугу перевозки (при необходимости).

2. Получите форму 9 (она доказывает, что все жильцы сняты с учета) и отдайте ее покупателю.

3. Кроме того, к моменту передачи квартиры нужно найти все комплекты ключей от нее, чтобы отдать их новому собственнику.

4. Если продажа квартиры укладывается в период, когда надо платить налоги, не забудьте подать декларацию до 30 апреля следующего года. Как это сделать, читайте здесь.

5. Поблагодарите риелтора, если довольны его работой. Иногда клиенты угощают тортом, и это отличная традиция.

Краткая памятка:

1. Изучите рынок: оцените свой объект и его конкурентоспособность.

2. Оцените готовность к продаже: стоимость квартиры, документы и саму квартиру.

3. Определитесь — продавать квартиру или сдавать в аренду, с риелтором или самостоятельно, а также с графиком показов и их сценариями.

4. Подайте объявление на Циан.

5. Проверьте документы покупателя.

6. Подготовьте все справки.

7. Выпустите электронную подпись для онлайн-сделки.

8. Составьте, согласуйте с покупателем и подпишите ДКП.

9. Отправьте ДКП на регистрацию.

10. Подпишите акт приема-передачи квартиры.

11. Заплатите налоги.

Итак, план составлен. Самое время действовать!

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Сейчас обсуждают
Аноним
6 февраля 2023
редакцияeditorial@cian.ru